Quelques notions pertinentes en matière de base d’imposition
Seuls les bâtiments qualifiés de ‘neufs’ peuvent potentiellement être assujettis à la TVA lors de leur vente ou de leur transfert. En revanche, la vente de bâtiments dits ‘anciens’ bénéficie d’une exonération de TVA conformément à l’article 44 du Code de la TVA.
La Loi-programme du 2 août 2002 a apporté des modifications tant à la définition de bâtiment pour l’application de la TVA qu’à la méthode de calcul des délais.
Un des principaux objectifs de cette législation est d’harmoniser le droit belge avec la Sixième Directive, en élargissant la définition de ‘bâtiments neufs’ pour inclure, par exemple, les équipements industriels immobilisés, les stations d’épuration ou les réseaux de canalisations.
Ainsi, il convient désormais de considérer comme bâtiment toute construction intégrée au sol.
Un second objectif consiste à dissocier le calcul du délai de l’enrôlement du précompte immobilier. Ainsi, l’article 44, § 3, 1° CTVA stipule qu’un bâtiment est considéré comme neuf jusqu’à la fin de la deuxième année suivant la première occupation ou la première utilisation de ce bâtiment.
Pour davantage d’informations, le lecteur est encouragé à se référer à 3.3. La saga belge des terrains bâtis.
La TVA est applicable aux bâtiments neufs dans les situations suivantes :
- L’aliénation occasionnelle d’un bâtiment neuf ou un droit réel sur un bâtiment neuf, s’il a été acquis avec application de la TVA moyennant l’exercice d’une option ;
- L’aliénation ou le prélèvement par un constructeur professionnel d’un bâtiment neuf ou d’un droit réel sur un bâtiment neuf.
En cas de livraison, le montant servant de base au calcul de la TVA ne peut être inférieur à la valeur normale définie au point 3.3. La saga belge des terrains bâtis se réfère au prix qui peut être obtenu sur le territoire national pour chaque prestation, au moment où la taxe devient exigible, dans un cadre de concurrence parfaite entre un fournisseur et un preneur indépendants, se trouvant au même niveau de commercialisation. En pratique, cette valeur normale correspond au prix de vente du bâtiment ou à la valeur qui peut être demandée et obtenue pour celui-ci (concept de valeur vénale ou de juste prix).
Cette valeur, dont la vérification est de la responsabilité du pilier ‘Mesures et évaluations’ de l’Administration du Cadastre, de l’Enregistrement et des Domaines, est représentée par la valeur vénale du bien cédé ou prélevé, c’est-à-dire la valeur qui peut raisonnablement être demandée et obtenue pour ce bien.
Concernant la détermination de la valeur normale, le propriétaire du bâtiment et l’Administration peuvent choisir de parvenir à un accord amiable ou d’engager la procédure d’expertise prévue par l’article 59, § 2 CTVA.
Lorsqu’il est établi que la TVA a été réglée sur une base insuffisante, la TVA additionnelle doit être acquittée par la personne à qui l’Administration doit notifier la demande d’expertise, c’est-à-dire l’acheteur du bâtiment concerné par l’application de la TVA.
Si l’insuffisance de la base d’imposition découle d’une expertise, cette même personne est également responsable du paiement d’un intérêt de 0,8 % par mois, calculé sur la TVA additionnelle, à partir de la date de l’acte introductif de la procédure d’expertise (article 91, § 2 CTVA), ainsi que des frais liés à cette procédure lorsque l’insuffisance atteint ou dépasse un huitième de la base sur laquelle la TVA a été réglée.
La disposition en question s’applique lors de la cession de la nue-propriété, mais elle ne s’applique pas de la même manière pour les constitutions de droits réels autres que le droit de propriété, pour lesquelles l’Administration estime qu’une déduction ad valorem est applicable.
Dans le cas où des constructeurs professionnels prélèvent un bâtiment neuf, la taxe est calculée sur le prix de revient, qui correspond au coût des travaux de construction du bâtiment concerné, si ces travaux étaient réalisés au moment du prélèvement.
En ce qui concerne la vente d’un bâtiment en rente viagère, si celle-ci est soumise à la TVA, la taxe est exigible au moment de la livraison du bâtiment, calculée sur sa valeur, sans inclure la valeur du terrain.
Dans ce contexte, la base d’imposition à la TVA du bâtiment est constituée par la valeur et les charges convenues pour l’ensemble du bien immobilier, dont on déduit la valeur de vente du terrain, estimée au moment de la cession, en tenant compte de son état avant le début des travaux, sans que cette valeur ne puisse être inférieure à la valeur normale du bien cédé.
Si la société responsable de l’exécution d’un contrat DBFM ne possède pas un droit réel sur le terrain où elle édifie l’infrastructure immobilière, elle ne remet pas un bâtiment neuf à son client, mais lui offre des services de nature immobilière dont la base d’imposition ne peut être inférieure à la valeur normale. De plus, cette société réalise une opération de financement qui est exonérée de taxe et prend en charge l’entretien ainsi que la maintenance du bâtiment, deux services qui sont assujettis à la TVA. Le droit à déduction de cette société doit être établi selon le régime de l’affectation réelle des biens et services.
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